Совет. Как покупать квартиру через риэлтора

Если вы думаете, что покупают квартиры только миллионеры, то глубоко ошибаетесь. Подавляющее большинство переездов (съездов, разъездов, обменов) совершается посредством сделки купли-продажи.

С одной стороны, покупка квартиры для обывателя выглядит просто: заплатил деньги и стал собственником. Однако большинство покупателей плохо представляют себе, как именно происходит процедура приобретения недвижимости. На самом деле схема покупки выглядит не так уж и сложно…

Первая консультация

Риэлтор знакомится с вами и отмечает для себя все ваши пожелания. Ему важно получить как можно больше информации, поскольку на ее основе он разработает план дальнейших действий. Вам необходимо объяснить ему, какую квартиру вы желаете приобрести и какой суммой для этого располагаете. Также нужно обсудить вопросы, имеющие непосредственное отношение к покупке (например: район, этаж, ремонт и пр.).

Заключение эксклюзивного договора

В случае, если после обсуждения вашего квартирного вопроса вы обо всем договорились и вас все устраивает, то между вами и агентством заключается двусторонний эксклюзивный договор. В нем прописаны все требования к приобретаемой квартире, а также права и обязанности каждой из договаривающихся сторон. Часто бывает, что перед подписанием эксклюзивного договора составляется предварительное соглашение, в котором оговариваются основные условия предстоящей сделки.

Реклама вашего жилья

Если вам предстоит продать свою квартиру, прежде чем вы сможете приобрести другую, то информация о вашем жилье поступает во все СМИ, с которыми сотрудничает компания.

Просмотр квартир

Из всех предлагаемых на рынке квартир риэлтор выбирает только те, которые отвечают вашим условиям. Именно их вы и будете смотреть. Эксперт также организует удобное для вас время просмотров. Вы имеете полное право выбирать жилье до тех пор, пока не остановитесь на варианте, который устраивает вас на все сто процентов.

Анализ юриста

Как только вы нашли себе подходящую квартиру, происходит проверка ее юридической истории. Если в ней есть негативные моменты (из-за которых право собственности нового хозяина может быть оспорено в суде), риэлтор возобновляет поиск и находит другое, безупречное с юридической точки зрения жилье. Часто всеми правовыми вопросами интересуемой квартиры занимается не один, а сразу несколько юристов и их помощников.

Внесение аванса

Если все проверки завершены и никаких претензий к интересующему жилью нет, риэлтор собирает необходимые для осуществления сделки документы. Вам же предстоит передать продавцу некоторую сумму (аванс) в качестве подтверждения серьезности своих намерений. Таким образом вы подтверждаете свое желание о покупке. Кроме того, аванс позволяет зарезервировать для вас понравившуюся квартиру, чтобы ее не перекупил кто-нибудь другой. Размер аванса оговаривается в договоре. Передача денег осуществляется через риэлторскую компанию и документально подтверждается.

Резервирование банковской ячейки

Расчеты с продавцом осуществляются через банковскую ячейку. Поэтому перед передачей денег в банковском депозитарии арендуется сейф (так называемая "ячейка"). Стоимость аренды такого временного хранилища может оплачивать как продавец, так и покупатель. Следовательно, этот пункт взаимоотношений следует оговорить в эксклюзивном договоре.

Подписание договора купли-продажи

На завершающей стадии между продавцом и покупателем в присутствии нотариуса подписывается договор купли-продажи. В этот же момент вы передаете деньги за квартиру на хранение в банк. Выдать их банк сможет только по предъявлении определенных документов (каких именно - указывается в договоре аренды). Это условие фиксируется в специально составляемом дополнительном соглашении. Как правило, продавец получает свои "кровно заработанные" после предъявления в банк своего экземпляра договора купли-продажи, прошедшего регистрацию.

Последний шаг

После подписания договора купли-продажи главное - не забыть зарегистрировать его в Мосрегистрации. Чтобы не омрачать приятное событие последующим затруднительным переездом, нужно заранее оговорить сроки физического (выезда) и юридического (выписки) освобождения приобретаемой жилплощади.

Как видим, каждый из перечисленных пунктов может вызвать массу вопросов. Ведь у каждого из нас - своя особенная ситуация. Так что без юриста и не обойтись. Кстати, в крупных компаниях вы всегда можете получить бесплатную юридическую поддержку.

Вот некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов:

Собираюсь приобрести квартиру. Как узнать, имеются ли на нее наследники?

Любая покупка недвижимости на вторичном рынке (то есть не новостройки) требует тщательной проверки всех документов. В том числе желательно поинтересоваться биографией собственника. Но порой осуществить такую глобальную проверку не удается. Однако минимизировать свой риск вы можете, если продавец передаст вам нотариально заверенное заявление, в котором он обязуется самостоятельно урегулировать претензии возможных наследников.

Разрешается ли покупка квартиры у человека, который постоянно проживает в пансионате (лечебнице)?

Теоретически такая возможность предусмотрена законом. Сделку купли-продажи можно провести с согласия главного врача лечащего учреждения, где наблюдается собственник. Однако, существует масса нюансов, из-за которых такая сделка может быть признана незаконной. Одна из возможных причин - недееспособность продавца.

Обязан ли я оплачивать задолженность по коммунальным платежам за бывшего хозяина квартиры?

Нет. Вы не должны отвечать за имущество, принадлежавшее другому человеку. Оплату всех платежей, предусмотренных законодательством РФ, вы начинаете только после государственной регистрации вашего права собственности на новую квартиру и подписания соглашения с организацией, осуществляющей обслуживание дома. Поиск прежнего собственника и взыскивание необходимой суммы - дело соответствующих органов.

Имею ли я право на обмен неприватизированной квартиры на приватизированную?

Такое право у вас есть, оно прописано в статье 67 действующего на сегодняшний день Жилищного кодекса. Порядок проведения данного обмена рассмотрен во "Временном положении о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве". Оформление сделки осуществляется Московским городским коммерческим агентством "Мосжилсервис" и его территориальными подразделениями.

При переезде на новую квартиру я получил два документа: "Договор передачи" и "Свидетельство о собственности на жилье" - розового цвета, выданные Департаментом муниципального жилья г. Москвы. Нужно ли мне получать Свидетельство о государственной регистрации права собственности нового образца?

Если вы получили ваши документы в период с 1998 по 2000 год, то обзаводиться бумагой нового образца не нужно. Однако если вы планируете проводить сделку со своим жильем, и в документах на вашу квартиру значится дата до 1998 г. - нужно пройти процедуру перерегистрации и получить новое Свидетельство (о государственной регистрации права), которое начало действовать с 1 января 2000 года.

Мне предлагают приобрести квартиру. Однако в качестве покупателя выступает доверенное лицо. Насколько безопасна покупка недвижимости по доверенности?

Сделка, проводимая доверенным лицом, - всегда риск. Поэтому нужно уделить особое внимание проверке доверенности. Она должна быть правильно оформлена: указаны дата ее выдачи и объем полномочий доверенного лица и пр. Помните, что срок действия такого документа не превышает 3-х лет. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, должна быть удостоверена нотариусом. Даже если доверенность оформлена правильно, следует проверить, не отозвана ли она на момент подписания договора. Действие доверенности прекращается вследствие отмены ее доверителем либо его смерти, а также признания недееспособным как гражданина, выдавшего доверенность, так и доверенного лица и т.п.

Мы планируем купить квартиру своей дочери, состоящей в браке, но при этом хотим, чтобы в случае расторжения брака зять не мог претендовать на это жилье. Что нам нужно сделать?

Можно поступить двумя способами.

Первый вариант. Ваша дочь и зять заключают брачный контракт, в котором четко указывается, что приобретенная квартира является только собственностью супруги. Данный контракт обязательно заверяется нотариусом.

Второй вариант. Между вами и дочерью может быть заключен договор дарения денежных средств для приобретения квартиры. Такой договор не обязательно заверять у нотариуса. Чтобы подарок родителей не облагался налогом, его нужно передать в рублевом эквиваленте. При подписании купли-продажи квартиры необходимо указать, что средства на покупку жилплощади предоставлены родителями по договору дарения.

Необходимо ли прописываться в купленной квартире?

Прописываться вовсе не обязательно. Собственник сам решает, регистрироваться ли ему в приобретенном жилье, либо нет.

Собираюсь приобрести квартиру, хозяйка которой переезжает на постоянное местожительство в другой город. Нужно ли дожидаться момента, пока женщина пропишется по новому адресу или для проведения сделки достаточно того, что она выписалась из занимаемой жилплощади?

Для покупателя такой квартиры будет лучше (спокойнее), если продавец встанет на регистрационный учет по новому адресу. В этом случае не нужно думать о том, что продавец по каким-то обстоятельствам остался на улице. Вообще, в договоре купли-продажи должны быть прописаны сроки юридического освобождения продаваемой квартиры и регистрации по новому месту жительства.